全国楼市新政频出，但暖意暂未传递到土拍市场。
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近期，合肥、杭州相继完成了一场土地出让，但与楼市气氛活跃不同，两地土拍市场因地块性质等原因，热度并不算高，拿地企业也多为国企。
其中，5月14日杭州卖出4宗地，分布于星桥、下沙东部湾新城、银湖、鹿山板块，出让土地面积26.7万平米。最终，四宗地块均以底价成交，出让金共计38.9亿，成交楼面均价10924元/平米，建发和东部湾新城开发建设联合体等取地。
合肥5月10日卖出4宗地，包括滨湖区科学城2宗、新站高新区2宗，总出让面积约16万平米，总规划建面约21.9万平米，总起价27.56亿。最终，4宗地成交总价近28亿，拿地房企均为合肥国企，被当地业内人士称为“史上最冷清土拍”。
对杭州来说，这是楼市新政后首场土地拍卖，但并未引发房企争抢，业内认为出让地块本身地段偏远，与政策关联度不大。合肥也正在酝酿出台楼市新政，并将加大天鹅湖商务区核心区域、骆岗公园周边区域、“政务东”区域等稀缺优质地块供地。
热点城市近期土拍冷淡，与行业大环境息息相关。近两年来，随着房地产市场深度调整，土地市场也进入缩量状态，根据中指数据，2023年，全国300城住宅用地成交面积降至近十年最低水平，不足2020年高点的一半，部分地区住宅用地零成交。
今年前四个月，百强房企拿地总额2850 亿元，同比下降 9.5%。4月虽然部分一二线城市有土地推出，但房企拿地更加谨慎，导致数据出现下降。
市场洗牌之际，央国企成为当下市场上的主力，民营企业拿地谨慎。前四月重点城市拿地金额TOP10房企中，半数以上为央企国企，仅少数民企如滨江集团在深耕区域补充土储。
土拍榜单的座次也出现调整。中指研究院数据显示，从新增货值来看，前四个月中建壹品、华润置地和建发房产位列前三。中建壹品以470 亿元新增货值位于第一，华润置地以443 亿元新增货值位列第二，建发房产新增货值规模397 亿元。
中建壹品是中建三局旗下房地产投资开发运营平台，与中建东孚、中建智地、中建玖合等“中建八子”共属于中建旗下。去年，中建地产平台共实现合约销售额1472亿元，新增土地储备750万平方米，拿地金额740亿元，在业内排名逐步攀升。
在“中建八子”中，中建壹品的存在度尤高，去年其实现全口径销售金额333.1亿元，位于中建几大局地产公司首位，全年新增土地储备的货值也达到194.4亿元。今年，中建壹品继续大手笔拿地，在北京、深圳等多地高价“落子”。
除了公开招拍挂市场，4月25日，中建壹品还表示，已收购上海新珑坊企业发展有限公司100%股权及其相应债权，间接获得上海杨浦滨江定海街道154街坊地块，代价约37.5亿元。该地块位于杨浦滨江东外滩，可售货值接近60亿元。
新增货值榜中的华润置地，今年以来动作也较为积极。5月15日，华润置地公布2024年4月拿地公告，披露在三亚、东莞及大连收购了3幅地块，总楼面面积约82.61平方米，就该等土地收购应付的权益对价约为人民币26.7亿元。
建发房产今年来则在杭州频繁拿地，比如之江项目、云城项目、未来科技城低碳未来社区项目等，加上日前拿下的钱塘地块，总拿地金额达到186亿元。
土拍复苏节奏整体谨慎，背后是我国土地供应节奏正在调整，各个城市将更科学供地。
日前，自然资源部办公厅发布《关于做好2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，明确要合理控制新增商品住宅用地供应，库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，未来新增土地供给量与盘活存量土地规模高度关联。
具体而言，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至去化周期降至36个月以下；去化周期在18～36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让宅地面积上限。
中指研究院表示，本次自然资源部明确政策导向，将加快市场实现新的供求平衡，而地方政府“盘清家底”至关重要，只有捋清存量规模才能科学决策，合理控制增量土地供给。
根据中指数据，截至2024年4月末，50个代表城市商品住宅可售面积3.36亿平米，按近12个月月均销售面积计算，可售库存出清周期为20.6个月，已达到上一轮“去库存”以来的出清周期高点，其中部分城市出清周期超36个月。若考虑广义库存，周期或更长。
今年以来，已有至少15城发布2024年供地计划，多数城市供应规模缩减，整体同比下降约10%。其中，北京、成都2024 年计划供应量与去年持平，合肥、广州、上海计划供应量降幅在一成左右，无锡、长春降幅超三成，苏州降幅达六成以上。
中指研究院认为，未来地方政府应结合当地实际情况，落实“以人定房、以房定地”的要素联动机制，将增量土地供应与城市库存及实际住房需求挂钩，并加大存量土地盘活力度。但政策也需避免一刀切，结合市场实际情况合理规划土地供应。
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孙梦凡
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