上海重磅楼市新政终于落地。“我的客户都比我先知道股票证券公司哪个好，好几个人给我发了新政策过来，感觉要忙了。”一家大型连锁中介的内部人士告诉第一财经记者。
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5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，从社保缴纳年限、购房资格、首付比例、房贷利率等多个方面，全方位优化了楼市政策，以更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。新政自2024年5月28日起施行。
亿翰智库认为，作为第一个响应政策号召，并对限购、限贷、利率等政策进行调整的一线城市，可见上海对稳定市场的决心和积极性，各项政策综合作用，致力于减轻居民还贷压力，提振居民信心。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次上海一揽子房地产政策，将发挥积极作用和效应。此次政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。政策落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。
有业内分析预计，其他三个一线城市及其他各省市也会积极跟进，特别是现在仍保留限购的七地（北京、广州、深圳、石家庄、海南、天津）大概率会在现有限购的基础上进行调整。
购房资格要求松绑
此次新政中最引人关注的莫过于限购政策的优化，涉及内容丰富，覆盖非上海户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等层面。
在非沪籍居民购房方面，所需缴纳社保或个税年限从过去的“连续缴纳满5年及以上”缩短为“连续缴纳满3年及以上”。其中，五个新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房的社保缴纳要求从3年缩短为2年；自贸区临港新片区则继续执行缴满1年的规定。
同时，非沪籍购房者能买房的范围也显著扩大，其中非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手房；原本在五个新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域。
上述政策放宽了购房资格，直接扩大了可购房群体，及其购房范围。易居研究院研究总监严跃进表示，通俗来说，非沪籍购房者若是有3年社保，无论单身还是已经结婚，在市区即如黄浦区、虹口区等就可以买一套二手房，为满足刚需住房需求创造了有利条件。
上海中原地产分析师卢文曦也表示，满足要求的非沪籍单身人士可以在全上海市范围内购买1套二手房，这样举措可以让买家有更多选择余地，如果选择购买外环内二手房也意味着盘活存量市场，让改善型买家有机会卖掉手里的二手房再去购买新房，有助于打通新房和二手房之间的置业链条。
新政同时对离婚购房、赠与的要求也进行了放松。新政规定，取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。同时，关于住房赠与的，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
此前2021年初，上海曾明确“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。同年7月，上海又出台新规明确，通过赠与方式转让住房的，该住房自转移登记之日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数。
卢文曦认为，上述两项新规实际上是对于原先比较严格的要求进行合理松绑，避免非常时期过于严格的政策误伤到正常住房需求。某央企在沪营销负责人也向记者表示，放松离婚买房的规定，也就意味着有实力的客户可以通过离婚获得购房资格，改善类客群也有望得到扩大。
此外，对二孩及以上的多子女家庭，无论是否为上海户籍，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；同时，对于多子女家庭，优化其在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。
在亿翰智库看来，上海的此轮政策不仅仅是为提振楼市，也是为长期高质量发展蓄力，发挥城市优势抢“人口”，提振城市活力，激发城市发展动能，缓解人口老龄化、少子化等压力，未来不排除政策进一步放松的可能。
进一步降低购房成本
在降低购房门槛的同时，上海此次还对住房信贷政策进行了有效优化，从商贷和公积金贷款，首付比例、利率、额度等维度持续降低房贷成本。
从首付比例来看，此次有较大比例下调。此前，首套的首付比例为30%，二套房首付执行差异化政策，在青浦、嘉定等区域为40%，主城区为50%。
新政之后，首套房的首付比例降低到20%；二套房的首付比例仍执行差异化政策，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域降低至30%；主城区则为35%。
卢文曦分析，首付比例的大幅下调，对于刚需和改善的购买力释放都有明显帮助。对于改善型买家来说，当前二手房交易时间长，而且还价空间大，如果急于成交，房东可能要在挂牌价上打8折甚至更多折扣才能实现。较大的价格让步，可能会使业主延缓或搁置置换计划。
“现在首付比例大幅下降，首付款压力明显减小，有置换需求的业主不用急于卖一买一，可以先买新房，二手房卖掉后的房款进一步用来抵冲贷款等。交易上的急迫感和焦虑情绪会缓和很多。”卢文曦表示。
同时，本次对房贷利率的调整，也可以有效缓解月供负担。根据新政，首套房的商贷利率调整为LPR减45个基点，也即5年期以上房贷利率最低为3.5%；二套房为LPR减5个基点，最低为3.9%，嘉定、青浦等6个行政区则为3.7%。
据中原地产测算，二套房的房贷利率下调幅度最大，从此前的4.25%降低到3.9%，若以等额本息方式还款，贷款100万元，期限30年，月供为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约202元和7.3万元。金融政策组合会让购房者切实降低购买成本。
卢文曦分析，自从5月17日全国切实做好保交房工作视频会议后，各部门为稳楼市提出多维度、多方面政策举措。上海作为一线城市，市场对其稳楼市的政策期待更高，最近几天新增客户量、业务咨询量等先前指标开始有所好转。当前政策落地，利好兑现，会进一步强化楼市企稳的心理预期。
实际上，政策发布后不久，立刻就有开发商和购房者行动了起来。记者从上海龙湖青云阙处了解到，该项目今天开启“24小时不打烊”模式，当前售楼处已有购房者在签订合同，一些客户则在沙盘前讨论着购房的最后细节。
此前有折扣促销的项目也已对内发布通知称，项目的价格将回调。亦有项目销售连夜预约客户，“今天晚上有3、4个客户前来谈”。也有房地产中介已经开始接待前来咨询的购房者，“在跟客户解读政策，是要忙起来了”。
某沪上项目的销售主管表示，这轮政策预计会促使社保差一点时间的客群、有需求买2套的客群加快入市。
“6月是上半年收官的重要时间节点，这个时间点出政策对促进楼市交易稳定有重要意义。”卢文曦称，政策对刚需和改善型买家都释放出友好信号，预计楼市成交量有望稳中向好。
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郑娜
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